Coronavirus / COVID 19 im Mietrecht: 12 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter

Zum Schutz der Mieterinnen und Mieter in Zeiten der COVID19-Pandemie wurde ein neues Gesetz erlassen, in dem u.a. die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters für die Dauer der Coronakrise eingeschränkt ist. Ausbleibende Mietzahlungen und Kündigungsschutz sind aber nicht die einzigen Bereiche in denen sich die Coronakrise auf das Mietverhältnis auswirken kann. Quarantäneanordnungen und Ausgangssperren werfen Fragen auf, wie z.B. ob anberaumte Handwerkertermine in der Mietwohnung noch eingehalten werden müssen oder ob das mietrechtliche Besichtigungsrecht bzw. Zutrittsrecht für Vermieter, Makler und Handwerker während der Coronakrise ausgeschlossen ist. Welche Rechte haben Mieter wenn der Nachbar an Corona erkrankt ist? Kann man wegen COVID Erkrankungen im Haus die Miete mindern? Ist eine Mieterhöhung während der Coronakrise erlaubt?

Antworten zu diesen und vielen weiteren Fragen rund um das Thema Coronakrise und Mietvertrag gibt des nachfolgende Artikel.

1. Frage: Kann man wegen der Coronakrise die Miete verweigern?

Nein. Es gibt kein Verweigerungsrecht für Mieter, wenn Sie nicht arbeiten können, weil Sie an COVID- 19 erkrankt sind oder aufgrund der Krise Ihren Arbeitsplatz verloren bzw. ein geringeres Einkommen erhalten. Die Miete und die Nebenkosten sind wie gewohnt fällig und pünktlich zu zahlen.

Ist das einem Mieter aufgrund der Folgen der COVID-19 Pandemie zeitweise nicht möglich oder kann man nur einen Teilbetrag leisten, dann ist das dem Vermieter umgehend mitzuteilen. Angesichts der aktuellen Lage zeigen sich viele Vermieter verständnisvoll und sind gerne bereit eine Mietstundung oder Teilzahlungen zu akzeptieren. Allerdings kann der Vermieter verlangen, dass man glaubhaft darlegt, warum man die Miete und die Nebenkosten nicht zahlen kann. Mieter sollten daher Belege vorlegen, wie z.B. Bescheinigungen vom Arbeitgeber über Kurzarbeit o.ä. Kündigen darf der Vermieter allerdings nicht wenn wegen Folgen der COVID 19 Pandemie Mietzahlungen ganz oder teilweise ausbleiben (dazu mehr unter Frage 3).

Für Mieter empfiehlt es sich bei einer Einkommenskürzung oder einem Verdienstausfallwegen der Coronakrise unbedingt einen Wohngeldantrag zu stellen, wenn die beantragte soziale Grundsicherung, das Arbeitslosengeld oder das Kurzarbeitergeld nicht ausreichen, um die Miete zu zahlen. Die Zahlung des Wohngelds erfolgt nach Genehmigung rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Antragsstellung.

Überdies sei angemerkt, dass man als Mieter den Vermieter wegen bestehender Mietschulden nicht einfach auf die Kaution verweisen kann oder mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen darf. Umgekehrt darf sich der Vermieter im laufenden Mietverhältnis wegen einem Mietausfall in der Coronakrise auch nicht einfach bei der Mietkaution bedienen — jedenfalls dann nicht, wenn die Mietforderung nicht unbestritten ist, rechtskräftig festgestellt ist oder die Verrechnung im Interesse des Mieters liegt (vgl. BGB-Palandt, Kommentar, Palandt/Heidenkaff § 535 BGB Rn. 123)­.

2. Frage: Ist eine Kündigung während der Coronakrise möglich?

Ja. Mieter und Vermieter dürfen auch in Zeiten der Coronakrise den Mietvertrag beenden. Mieter können das grundlos und Vermieter, wenn sie einen ordentlichen oder außerordentlichen Kündigungsgrund, wie z.B. Eigenbedarf, Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen des Mieters haben. Eine Erkrankung des Mieters an COVID 19 stellt keinen zulässigen Kündigungsgrund dar.

Nur eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus den Monaten April bis Juni 2020 ist aktuell per Gesetz ausgeschlossen (dazu mehr unter Frage 3).

Wann Vermieter regelmäßig kündigen dürfen lesen Sie hier: Vermieter-Kündigungsgründe für einen Mietvertrag und Außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages.

3. Frage: Wann gilt des neue Kündigungsschutz wegen der Corona Pandemie?

Der neue Kündigungsschutz wegen der Coronakrise folgt aus Artikel 5 § 2 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie und beschränkt den § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Danach darf ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 (bzw. bis zum 30. September 2020 im Falle einer Verlängerung des Gesetzes) trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Dieser Kündigungsschutz gilt also nur

• für die Kündigung die sich allein auf den Mietausfall vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020stützen,
• wenn der Mietausfall — nach glaubhaftem Nachweis durch den Mieter – durch Folgen der Coronakrise entstanden ist und
• kein anderer Kündigungsgrund

Wichtig ist, dass der Mieter dadurch nicht von seiner Zahlungspflicht befreit wird. Die nicht gezahlten Mieten oder teilweisen Mieten bleiben als Zahlungsrückstände bestehen. Der Vermieter hat einen Anspruch auf diese Mietbeträge. Außerdem gilt der Kündigungsschutz vorerst bis zum 30. Juni 2022. Sind Mietrückstände aufgrund der COVID 19 Pandemie bis dahin nicht beglichen, kann der Vermieter wegen diese Rückstände kündigen.

Mehr dazu lesen Sie in dem Spezialbeitrag: Coronakrise – Kündigungsschutz für Mieter: Was muss ich wissen?

4. Frage: Sind für nicht gezahlte Mieten während der Coronakrise später Zinsen zu zahlen?

Ja. Im Regelfall bleibt die Zahlungspflicht trotz Kündigungsschutz bestehen und mit jeder nicht erfolgten Zahlung einer fälligen Miete kommt der Mieter in Verzug. Dafür fallen die üblichen Verzugszinsen in Höhe von ca. 4 % an (vgl. § 288 BGB)

Anders kann es sein, wenn man mit seinem Vermieter eine besondere Mietstundung oder Ratenzahlung für den Zeitraum der Coronakrise vereinbart hat. Das kann vertraglich auch ohne anfallende Zinsen geregelt werden. Eine solche Mietstundungsvereinbarung ist für alle Mieter zu empfehlen, die aufgrund der Coronakrise ihre Miete ganz oder teilweise nicht zahlen können.

Sie haben aber bis zum 30. Juni 2022 Zeit, die Mietschulden zu begleichen. Schaffen sie dies nicht, kann eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands auch auf ausgebliebene Zahlungen aus der Zeit vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 erfolgen.

5. Frage: Bis wann müssen Mieter die nicht gezahlte Miete während der Coronakrise nachzahlen?

Die Mietzahlungen die man während der Coronakrise aufgrund der wirtschaftlichen Pandemiefolgen nicht zahlen konnte, sind zurück zu zahlen, sobald der Mieter wieder zahlungsfähig ist — aber spätestens bis zum 30. Juni 2022.

Alle krisenbedingten Mietschulden der Zeit vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 bzw. bis zum 30. September 2020 (im Falle einer Verlängerung des Gesetzes), die bis zum 30. Juni 2022 nicht beglichen sind, können zu einer Kündigung führen.

6. Frage: Dürfen Mieter wegen der Coronakrise Zahlungen für Internet und Strom verweigern oder stunden?

Ja. In Artikel 5 § 1 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie wurde für Mieter und Mieterinnen (als Verbraucher und Verbraucherinnen) bis zum 30. Juni 2020 ein zeitlich befristetesLeistungsverweigerungsrecht bei derartigen Verträgen geregelt.

Betroffen sind alle sog. Verbraucherverträge die gleichzeitig Dauerschuldverhältnisse sind.

So z.B. Verträge mit Energieversorgern, Mobilfunk-, Festnetztelefon- und Internetverträge, Versicherungsverträge.

Vorausgesetzt ist, dass der Vertrag vor dem 8. März 2020 geschlossen wurde und der Mieter infolge von Umständen nicht zahlen kann, die auf die COVID-19-Pandemie zurückzuführen sind und die Zahlung nicht ohne Gefährdung seines angemessenen Lebensunterhalts oder des angemessenen Lebensunterhalts seiner unterhaltsberechtigten Angehörigen möglich wäre.

Die Folge ist, dass Mieter unter den genannten Voraussetzungen bis zum 30.Juni 2020 – und im Falle der Gesetzesverlängerung bis zum 30. September 2020 die Zahlung erstmal verweigern können. Allerdings müssen Mieter auch hier die besonderen Gründe ihrer Zahlungsunfähigkeit wegen der Coronakrise glaubhaft machen. Gelingt das, kommen Mieter durch die Zahlungsverzögerung nicht in Verzug – sie müssen keine Zinsen zahlen und können auch erstmal nicht (kostenpflichtig) abgemahnt werden.

Ab dem 30. Juni gilt das nicht mehr und die offenen Beträge sind zu leisten.

7. Frage: Darf der Vermieter während der Coronakrise eine Mieterhöhung verlangen?

Ja. Liegen die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung vor, dürfen Vermieter diese auch während der COVID 19 Pandemie eine höhere Miete verlangen. Es gibt keine gesetzliche Grundlage, die eine Mieterhöhung wegen Modernisierung oder eine Anpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wegen der Coronakrise (vorläufig) ausschließt.

Dem Mieter steht auch bei einer erhöhten fälligen Miete der besondere Kündigungsschutz im Falle von Mietzahlungsverzögerungen wegen der COVID 19 Pandemie zu (dazu oben unter Frage 3).

Wann Mieterhöhungen grundsätzlich zulässig sind und welche Fristen dabei einzuhalten sind, lesen sie hier: Mieterhöhung: Fristen für alle Erhöhungen im Überblick und Mieterhöhung prüfen: Checkliste für Mieter zum Überprüfen einer Mieterhöhung.

8. Frage: Gibt es Einschränkungen beim Besichtigungsrecht für Vermieter wegen COVID 19?

Nein. Der Vermieter hat grundsätzlich immer dann ein Besichtigungsrecht, wenn ein konkreter sachlicher Grund besteht oder ein dringender Anlass vorliegt. Außerdem kann er Makler und Kaufinteressenten etc. mit in die Wohnung bringen. Allerdings ist für die Frage wann die Besichtigung zu erfolgen hat und wann der Mieter zusagen muss, immer auch entscheidend, ob der Mieter bei einem bestimmten angesetzten Termin nicht einen berechtigten Grund hat diesen abzusagen.

Ein berechtigter Grund einen Besichtigungstermin abzusagen, kann angesichts der COVID 19 Pandemie vor allem darin liegen, dass ein Mieter befürchtet, dadurch in seinem Recht der körperlichen Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 Grundgesetz (GG) verletzt zu werden. Hier reicht in der aktuellen Pandemielage wahrscheinlich bereits die Angst vor einer Ansteckungsgefahr, was insbesondere angesichts bundesweiter Ausgangssperren, vieler Quarantäneanordnungen und Kontaktverbote durchaus als berechtigter Grund für die vorübergehende Verweigerung eines Besichtigungsrechts standhalten kann.

Der Vermieter müsste dann seinerseits ein überwiegendes Interesse und Recht vortragen können, um sein Besichtigungsrecht dennoch durchzusetzen. Im Ergebnis ist dann der Einzelfall entscheiden.

Allerdings werden eine bloße Verkaufsabsicht und wirtschaftliche Hintergründe nicht allein ausreichen eine Besichtigung durchzusetzen, wenn dadurch eine Gesundheitsgefährdung des Mieters droht.

Anders kann das nur bei Notfällen, wie einem Brand oder einem Wasserrohrbruch zu beurteilen sein.

Hier lesen Sie was im Normalfall beim Besichtigungsrecht des Vermieters gilt: Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter – Was muss der Mieter dulden und was nicht?

9. Frage: Muss der Mieter Handwerker während der Coronakrise in die Wohnung lassen?

Normalerweise sind Mieter verpflichtet, Handwerker des Vermieters für Modernisierungen und Reparaturen in die Mietwohnung zu lassen. Die Durchführung von Handwerkerarbeiten ist nach § 555 d Abs. 1 BGB und § 555 a BGB zu dulden. Kann ein Mieter aus einem besonderen Grund zu einem anberaumten Termin nicht da sein oder den Handwerkern keinen Zugang ermöglichen, ist ein Ersatztermin mit dem Mieter zu vereinbaren.

Angesichts der aktuellen Coronakrise kann der Grund des Mieters, Handwerkern den Zugang in die Wohnung zu versagen z.B. daran liegen, dass er an COVID 19 erkrankt ist oder auch nur eine Ansteckung befürchtet. Auch hier gilt wie beim Besichtigungsrecht des Vermieters, dass der Mieter sich auf sein Recht zur körperlichen Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) zur Weigerung berufen kann, wenn durch die Handwerker eine Gesundheitsgefährdung droht. Da dies aufgrund der aktuellen Coronakrise nicht ausgeschlossen werden kann, werden im Einzelfall nur zwingende Gründe (wie z.B. Notfälle) ausreichen können, um die Duldungspflicht des Mieters durchzusetzen.

10. Frage: Dürfen Vermieter ihre Tilgungsraten für finanzierte Eigentums- und Mietwohnungen wegen der Coronakrise stunden?

Ja, wenn es sich bei der Vermietung um eine private Vermögensverwaltung handelt.

Die Regelung zu Darlehensverträgen in Artikel 5 § 3 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19 Pandemie besagt, dass Rückzahlungsansprüche, Zins- oder Tilgungsleistungen die zwischen dem 1. April 2020 und dem 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn ein Verbraucher aufgrund der durch Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einnahmeausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist.

Vorausgesetzt für die Stundung ist, dass es sich um einen Verbraucherdarlehensvertrag handelt, der vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurde und der Vermieter als Verbraucher zu qualifizieren ist.

Vermieter sind regelmäßig dann als Verbraucher einzuordnen, wenn die Vermietung der finanzierten Wohnung als private Vermögensverwaltung und nicht als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. Abgegrenzt werden die private Vermögensverwaltung und die gewerbliche Vermietung insbesondere nach dem Umfang der Vermietung. Vermieter die mehrere Wohnungen vermieten fallen daher aufgrund des erforderlichen organisatorischen Aufwands eher unter den Begriff der gewerblichen Tätigkeit als Vermieter einer einzelnen finanzierten Eigentumswohnung. Im Ergebnis ist die Frage, ob ein Vermieter Verbraucher ist aber grds. eine Einzelfallentscheidung.

11. Frage: Kann ich die Miete mindern, wenn der Nachbar an COVID 19 erkrankt ist?

Nein. Erkrankt ein Hausbewohner im Mietshaus an COVID 19 ist das kein Mangelder Mietsache nach § 536 BGB der zur Mietminderung berechtigt. Dadurch entstehende Einschränkungen z.B. durch Ängste das Treppenhaus zu betreten o.ä. begründen ebenfalls keinen Mietmangel.

12. Frage: Was tun, wenn der Auszugstermin wegen COVID 19 -Erkrankung und angeordneter Quarantäne nicht eingehalten werden kann?

In einem solchen Fall darf der Mieter solange in der Wohnung bleiben, bis er wieder gesund ist. Der Vermieter kann den Mieter nicht zum Auszug zwingen.

Zwar besteht für den Vermieter der mietrechtliche Rückgabeanspruch und er könnte die Räumung verlangen, aber der Mieter kann diesen Rechten ein vorübergehen Räumungsschutz nach § 765 a Zivilprozessordnung (ZPO) entgegenhalten. Das Gesetz gewährt einem Mieter insoweit Vollstreckungsschutz gegen einen Räumungsanspruch, wenn eine konkrete Gefahr für Leben oder Gesundheit besteht (BGH, Urteil vom 13.08.2009, Az. I ZB 11/09). Mieter können sich daher wegen einer COVID 19 Erkrankung darauf stützen, dass durch den Umzug eine Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist, die mit Ihrem Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit nicht zu vereinbaren ist (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG). Das Recht des Vermieters auf Räumung tritt dann für die Dauer der Erkrankung erstmal zurück.

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